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房地產開發企業成本控制的戰略與思路

時間:2020-03-16 來源:中國鄉鎮企業會計 作者:楊小惠 本文字數:3822字

  摘    要: 為了穩定社會經濟秩序,維護百姓利益,國家采取了一系列政策控制房價,在這種形勢下,房地產企業為了爭取盡可能多的利潤率,成本環節必然成為企業關注的對象,制定并采取有效的控制措施成為當下房地產企業管理者工作的重中之重。本文根據本人在實際工作中的經驗,著重從對成本有著較大影響的幾個環節淺談成本控制的一些方法和措施。

  關鍵詞: 房地產企業; 成本控制方法; 有效措施;

  一、房地產業的特點、成本構成及控制的意義

 。ㄒ唬┓康禺a業的特點

  1. 基礎性。

  房地產業是國民經濟的重要基礎性產業,其基礎性體現在房地產業是社會一切部門不可缺少的物質條件。

  2. 關聯性。

  房地產業的發展必然帶來建筑業的發展和壯大,還影響著建材工業、建筑設備、儀表、家電等多行業的發展。

  3. 周期性。

  房地產開發業的發展也具有周期性:在國民經濟走下坡路的時期,房地產業會首先滑坡;在國民經濟發展上升期,房地產業會率先獲得相當高的回報。

  4. 資金密集、政策導向強。

  房地產業,特別是房地產開發產業,具有投資周期長,資金需求量大的特點,正是因為這個特點,讓房地產企業與銀行等金融機構聯系緊密,對中央政府的宏觀經濟政策敏感性極強,是政策導向型企業。

  (二)房地產開發成本的構成項目

  1. 與土地有關的成本,包括土地出讓金、契稅、拆遷安置費、城鎮土地補償費、農作物補償費等等。
 

房地產開發企業成本控制的戰略與思路
 

  2. 前期工程費,包括項目的規劃、設計、三通一平等。

  3. 建筑安裝工程費,包括主體建造、設備及安裝工程費、裝修費等,是成本的主要構成部分。

  4. 基礎設施費,包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、通訊等。

  5. 公共配套設施,包括小區內的垃圾站、配電站、停車設施、娛樂設施、商業及飲食等公共建筑。

  二、房地產開發企業成本控制的戰略

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  房地產開發企業需建立一套有效的規章制度,并在實踐中不斷地予以改善。例如:在行為規范方面,房地產開發企業可以從工程的發包招投標、合同的簽訂、預結算工作、工程進度、工程質量標準等方面制定一系列強制性規定;為保證將制度執行到位,工程管理部、監理公司、預決算部門、工程招投標部門等職能部門各自應有著一整套與公司層面規范制度相對應的質量、安全、進度等的標準規定,這樣在執行中,就很容易及時發現問題,及時調整改進。

  (二)建立成本控制的組織體系

  在組織體系方面,為了保證制度的執行到位,房地產企業可以專門設立成本控制中心,并在各職能部門中設立控制組織,各職能部門與成本控制中心緊密配合,嚴格遵守公司的各項規章制度,以確保各個環節控制工作到位,以實現質量、成本、進度及品質目標。

  (三)建立成本控制信息系統

  成本控制信息系統包括合同信息(合同總價以及已支付情況等信息)、成本信息(包括實際成本信息、目標成本信息以及實際成本與目標成本偏差信息)、市場價格變化信息等等。房地產開發公司項目成本內容繁雜并多樣化,平時需要對成本信息進行整理、加工并實時反饋,定期編制成本報表,比較預算與實際的差異,分析差異產生的原因,尋找改進成本的辦法。

  (四)確立房地產開發企業全程成本控制方法

  1. 可以建立目標成本控制的方法。

  這種方法是將成本產生的過程細分,將目標成本分解到具體的部門和環節,實施追蹤監督,將實際發生額與目標預算進行對比分析,找出差距形成原因,制定改進措施,使成本的發生有效且合理。

  2. 采用動態控制的思想。

  該思想是指監督貫穿在成本執行的全過程,隨著項目的開展,當實際成本超出目標成本時,必須分析產生的原因,并修訂目標成本,防止成本失控。

  三、房地產開發項目成本發生主要環節的控制思路

 。ㄒ唬┩顿Y決策環節房地產企業的成本控制方法

  投資決策環節的成本控制所占權重最大,具有“一錘定音”的地位和作用,該環節進行成本控制是實現事前控制的關鍵,該環節控制內容相當復雜,基本原則是“周密規劃、科學討論、嚴格審批”。

  1. 開發項目可行性研究。

  可行性研究的目的是為了解決房地產開發項目整個運營過程中涉及的經濟、技術等一系列問題,使投資者的決策建立在科學而不是經驗或感覺的基礎上避免盲目投資。房地產開發項目可行性研究的主要工作包括:研究開發項目產品開發是否有技術可能;市場定位及其定位是否正確;研究開發項目建設所需的各項條件是否滿足;進行經濟技術分析和評價,找出整個項目最后得利潤點。具體來說,主要包括項目客戶群體定位;進行市場調研,了解客戶需求;根據客戶需求確立項目建設規模和包含的物業形態;項目具體開發的進度安排;估算所需投資金額及資金籌措;該項目最終帶來的效益利潤等。

  2. 開發項目的投資估算。

  投資估算是對整個開發項目在建設規模、建設計劃等進行研究并確定的基礎上,估算所需投資的總的金額,并測算建設期各個階段所需資金規模。項目決策的重要依據之一就是投資估算,所以要求投資估算必須準確性較高,否則就將導致決策失誤。

  (二)設計階段的成本控制

  設計成功與否不僅影響到項目產品質量、是否滿足客戶需求度,還影響施工投資的規模,即設計階段的工作水平高低對市場和成本都有著重大影響;房地產開發項目成本的控制工作,應從規劃設計開始。

  1. 在設計階段加強成本-效益分析。

  工程建設前首先要對項目進行總體及細節部分的規劃設計,設計方案是否科學合理,直接影響著工程總成本及給企業帶來的效益。在比較方案時,可以采用成本-效益的分析方法,在滿足市場定位和客戶群需求的情況下,選擇給企業帶來凈利潤較高的方案。

  2. 根據造價預算限制合理安排設計。

  是指在使用功能在滿足需求的前提下,按限定的投資估算進行設計工作,嚴格控制設計中繁冗的不合理的設計及變更,保證工程成本不突破估算額。

  3. 實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法。

  選擇設計單位采用招投標制度,該制度一方面能促進設計業的良性競爭,另一方面也能很好地將好的設計方案與項目投資估算結合在一起,促進設計人員在成本控制的基礎上提供最優的方案。

  4. 出圖前加強審核工作。

  這樣可以在建設施工前就能發現設計中不合理的部分,減少不必要的浪費。

 。ㄈ┙ㄖ惭b環節成本控制原則

  在一個項目完整成本構成中,建筑安裝成本所占比例最大,也是變數最多的部分。

  1. 全面控制的原則。

  全面控制包括全員控制和全過程控制。全員控制是指每位員工都應該積極參與成本控制,真正發揮主人翁精神;全過程控制是指從項目建筑安裝成本發生所涉及的整個周期,從前期準備到建筑安裝過程、竣工結算及移交后的維保修工作,每一階段都有成本控制。

  2. 目標成本控制的原則。

  目標成本控制是把任務、目標逐一分解落實到每個部門甚至每個人,定期或不定期對責任部門及個人進行考核,對表現優異者獎勵,對未完成目標者懲罰。

  3. 動態控制的原則。

  動態控制是指在施工過程中,定期或不定期將實際成本與目標成本進行對比,及時發現有無偏差,若有偏差,找到原因,及時采取相應措施。根據本人在房地產開發企業工作的經驗,現在好多企業在質量監督、進度控制方面做的還是比較到位的,但是在招投標、工程變更和購買材料等環節上控制力度還是不夠。由于未能全面將成本控制工作做到位,導致工程雖能按期保質完成,但整個項目最終是處于盈利低甚至虧損狀態。

 。ㄋ模┙ㄖ惭b環節成本控制措施

  1. 制定公司招標制度并嚴格執行。

  通過招標制度公平公正地選擇信譽高、施工質量好、工期短、造價適中的施工隊伍。把施工涉及的雙方的權利和義務在合同中予以明確,以免在施工中可能產生職責不明,互相扯皮,影響造價、延誤工期等狀況。

  2. 合理安排施工順序,減少臨時設施產生的成本。

  在安排建設計劃時,要將公建配套等基礎設施的建設與住宅建設統籌規劃,盡量不發生或少發生臨電、臨水、供熱等臨時費用,以免造成二次施工帶來的人力、財力、物力的浪費。

  3. 建立工程變更制度,降低工程成本。

  監理工程師應加強監督,防止發生不合理的工程變更;合理的工程變更也應遵循工程變更審批制度,逐級審批。

  4. 嚴格控制材料、設備的采購成本。

  對于自購材料,采購部門一方面要做到貨比三家,另一方面也要掌握材料市場變化的動態趨勢,在滿足施工的前提下,把握好訂貨的時機。凡是由施工企業提供的材料,可以采取一些限制性的措施,如限制供貨的廠商、品牌,監督材料的質量等。

  5. 加強竣工結算的管理。

  1)建立明確的工程竣工結算管理辦法和流程,明確賦予工程竣工結算參與人的權利義務。2)負責收集工程竣工結算資料的部門,應及時完善有關結算資料手續,對他人提供的所有工程竣工結算資料必須審核期真實、有效、合理、合法。3)加強工程竣工結算中的廉潔建設。作為工程竣工結算管理人員,一方面行為方面要以身作則,做到自己不貪,同時還要加強對具體參與人員的職業操守教育監督;另一方面要做好制度方面的規定,從制度上約束腐敗事件的發生。4)做好工程結算審核工作。除了認真審核工程量,還需認真閱讀施工合同文件,認真理解合同條款的準確含義。

  四、結語

  以上只是從房地產開發建設過程中的三大主要環節簡述成本控制的一些方法,要做到房地產成本的全面控制,每一個部門都是成本控制的關鍵組織。成本控制目標并不能孤立存在,不能一味強調成本控制而忽視了其他目標的實現,它只有與質量目標、進度目標、資源消耗等相結合綜合考慮才能實現其價值。

  參考文獻

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    楊小惠.簡述房地產開發成本控制方式[J].中國鄉鎮企業會計,2020(03):134-135.
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